Impossiblede dĂ©crire toutes les ramifications de la dĂ©monstration, au risque de vous gĂącher le plaisir, mais disons que Cerebrum convoquera des ingĂ©nieurs de Google, questionnera les enjeux du progrĂšs, vous emmĂšnera dans vos souvenirs de cour maternelle, fera de brĂšves incursions dans la phĂ©nomĂ©nologie, vous fera Ă©couter le bruit que fait un neurone,Lâachat ou la vente dâun bien immobilier est une dĂ©cision importante qui engage les parties sur de nombreux plans. Les mauvaises surprises ne sont malheureusement pas rares, mĂȘme si les diagnostics sont aujourdâhui un atout considĂ©rable pour les Ă©viter. Parfois, malgrĂ© plusieurs visites attentives et des diagnostics impeccables, le bien peut rĂ©vĂ©ler, aprĂšs la signature de lâacte de vente, des dĂ©fauts importants qui impactent fortement le quotidien et quâon appelle vices cachĂ©s fissures, humiditĂ©, infiltrations, mauvaises fondations, carriĂšres souterraines, nuisances acoustiques, inondations, instabilitĂ© du terrain, etc. Quels sont les recours pour lâacquĂ©reur qui rencontre un vice cachĂ© aprĂšs signature de lâacte de vente ? Comment obtenir une indemnisation de son prĂ©judice ou revenir sur un engagement aussi fort quâune vente immobiliĂšre ? Sâil arrive que le vendeur ait vendu en parfaite connaissance du vice cachĂ©, en le dissimulant volontairement aux acquĂ©reurs, il peut aussi avoir Ă©tĂ© de bonne foi et vendu en ignorant son existence. Comment peut-il se dĂ©fendre Ă une action en justice de lâacquĂ©reur ? Avant dây rĂ©pondre, intĂ©ressons-nous dans un premier temps aux conditions nĂ©cessaires Ă la garantie de vices cachĂ©s. I. Les conditions de la garantie de vices cachĂ©s. Les conditions inhĂ©rentes Ă la garantie des vices cachĂ©s sont dĂ©terminĂ©es par les dispositions du Code civil et notamment par lâarticle 1641 qui prĂ©voit que Le vendeur est tenu de la garantie Ă raison des dĂ©fauts cachĂ©s de la chose vendue qui la rendent impropre Ă lâusage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que lâacheteur ne lâaurait pas acquise, ou nâen aurait donnĂ© quâun moindre prix, sâil les avait connus » et par lâarticle 1642 qui prĂ©voit que Le vendeur nâest pas tenu des vices apparents et dont lâacheteur a pu se convaincre lui-mĂȘme ». La premiĂšre condition, et la plus Ă©vidente, est que le vice doit avoir Ă©tĂ© cachĂ© Ă lâacquĂ©reur, il ne devait pas ĂȘtre apparent au moment des visites et de lâachat. ConcrĂštement, il faut que le vice ne puisse avoir Ă©tĂ© visible et dĂ©couvert par un acheteur non professionnel de lâimmobilier. En effet, la jurisprudence considĂšre quâil ne peut ĂȘtre exigĂ© dâun acheteur profane quâil recoure aux services dâun spĂ©cialiste pour se convaincre de lâabsence de vice de lâimmeuble et quâil nâest tenu que dâun examen "normal" du bien acquis, se limitant Ă celui que tout homme normalement soucieux de ses intĂ©rĂȘts, mais dĂ©pourvu de compĂ©tences techniques particuliĂšres, pratiquerait [1]. A titre dâexemple, lâacquĂ©reur dâune maison ou dâun appartement dont lâhumiditĂ© est parfaitement visible sur les murs tĂąches, moisissures etc. ne pourra bĂ©nĂ©ficier de la garantie de vices cachĂ©s. La seconde condition est que lâacquĂ©reur nâait pas Ă©tĂ© informĂ© de lâexistence du vice avant la vente, puisque dans le cas contraire, il est considĂ©rĂ© comme avoir acceptĂ© ce vice et lâavoir intĂ©grĂ© dans son consentement. Ceci implique donc de lire scrupuleusement les diagnostics et bien Ă©videmment lâacte de vente avant de prendre la dĂ©cision dâacheter, puisque le vice peut ĂȘtre visĂ© par ces documents. Quant au vendeur, il lui est fortement conseillĂ© dâinsĂ©rer lâexistence du vice dans le compromis et lâacte de vente, pour Ă©viter toute difficultĂ©. Par exemple, en cas de prĂ©sence de carriĂšres souterraines, le diagnostic correspondant doit y faire obligatoirement rĂ©fĂ©rence, mĂȘme si, en pratique, ce sont souvent les consĂ©quences de ces carriĂšres souterraines sur le bien immobilier, comme la nĂ©cessitĂ© dâavoir des fondations adaptĂ©es pour Ă©viter les mouvements de terrain, et non les carriĂšres en elle-mĂȘme, qui peuvent constituer un vice cachĂ©. Le vice en question doit ĂȘtre antĂ©rieur ou concomitant Ă la vente puisque le vendeur nâest pas tenu des dĂ©sordres affectant le bien immobilier aprĂšs la conclusion du contrat de vente. Sur ce point, recourir Ă une expertise judiciaire peut se rĂ©vĂ©ler trĂšs utile. En effet, les compĂ©tences dâun expert immobilier sont parfois nĂ©cessaires pour Ă©valuer lâantĂ©rioritĂ© dâun vice, mĂȘme si elle peut aussi se dĂ©duire de la date rĂ©cente de lâachat et de lâabsence dâhabitation du logement par lâacquĂ©reur. QuatriĂšme condition, le vice doit rendre le bien immobilier impropre Ă lâusage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage. Cette condition implique que si lâacquĂ©reur avait connu lâexistence du vice, il nâaurait pas achetĂ© le bien immobilier ou alors, Ă un prix infĂ©rieur. Ont par exemple Ă©tĂ© jugĂ©s comme affectant lâusage du bien vendu ou le rendant impropre Ă sa destination les dĂ©sordres affectant la charpente dâune maison et notamment la prĂ©sence du mĂ©rule dĂ©couvert Ă lâoccasion de travaux dâembellissement ; des fondations dĂ©fectueuses rendant lâimmeuble inhabitable ; le dĂ©faut de raccordement de la maison au rĂ©seau collectif dâassainissement ; le dĂ©faut dâĂ©tanchĂ©itĂ© dâune terrasse. Enfin, la derniĂšre condition dĂ©pend de la prĂ©sence ou non dâune clause dâexonĂ©ration dans lâacte de vente, ce qui est le cas de maniĂšre quasi systĂ©matique. Lâarticle 1643 du Code civil permet en effet au vendeur non professionnel, de sâexonĂ©rer des vices cachĂ©s dont il ignorait lâexistence. En prĂ©sence de cette clause, lâacquĂ©reur doit donc, pour bĂ©nĂ©ficier de la garantie des vices cachĂ©s, apporter la preuve que le vendeur avait connaissance du vice affectant le bien au moment de la vente, ce qui peut se rĂ©vĂ©ler trĂšs difficile en pratique. Les juges sâattachent toutefois Ă dĂ©terminer, en sâaidant dâun faisceau dâindices, la bonne ou mauvaise foi du vendeur. II. Les recours pour lâacquĂ©reur. Si toutes ces conditions sont remplies, lâacquĂ©reur dispose de recours judiciaires, nĂ©cessitant un avocat spĂ©cialisĂ© en droit immobilier. LâacquĂ©reur dispose dâun dĂ©lai de deux ans Ă compter de la dĂ©couverte du vice pour agir. Il lui est donc conseillĂ© de le faire le plus rapidement possible. Le plus souvent, lâacquĂ©reur victime dâun vice cachĂ© doit faire constater les dĂ©sordres par une expertise judiciaire. Il devra donc assigner en rĂ©fĂ©rĂ© le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de lâimmeuble, afin dâobtenir la dĂ©signation dâun expert. Lâexpertise judiciaire permettra de faire constater lâĂ©tendue et la gravitĂ© des dĂ©sordres, de reconnaĂźtre, le cas Ă©chĂ©ant, lâantĂ©rioritĂ© et le caractĂšre cachĂ© du vice, de chiffrer le prĂ©judice et le montant des travaux de remise en Ă©tat nĂ©cessaires. Lâexpertise peut Ă©galement ĂȘtre utile pour faire reconnaĂźtre la connaissance du vice par le vendeur. Une fois le rapport dâexpertise vendu, et notamment si celui est particuliĂšrement incriminant pour le vendeur, un accord peut ĂȘtre trouvĂ© entre les parties. A dĂ©faut dâaccord, lâacquĂ©reur doit assigner au fond le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de lâimmeuble, dans un dĂ©lai de deux ans suivant lâordonnance de rĂ©fĂ©rĂ© de dĂ©signation de lâexpert. LâacquĂ©reur victime dâun vice cachĂ© peut demander lâannulation de la vente ou la rĂ©duction de son prix, pour financer les travaux de remise en Ă©tat outre lâindemnisation de son prĂ©judice. LâacquĂ©reur dispose Ă©galement dâun recours contre lâagent immobilier intervenu dans la vente, ou encore le notaire rĂ©dacteur de lâacte de vente. Il a par exemple Ă©tĂ© jugĂ© que lâagent immobilier, professionnel de la vente, est tenu Ă lâĂ©gard des parties et notamment de lâacquĂ©reur, dâune obligation dâinformation et de conseil ; que [...], lâinformation dont il est dĂ©biteur doit ĂȘtre complĂšte, pertinente et adaptĂ©e aux caractĂ©ristiques de lâimmeuble quâil nĂ©gocie ; que mĂȘme sâil nâest pas un professionnel de la construction, il doit ĂȘtre en mesure dâidentifier les risques existants ou potentiels importants, il doit attirer lâattention des parties sur ceux-ci et prĂ©coniser les dĂ©marches nĂ©cessaires » [2]. III. Les arguments de dĂ©fense du vendeur. Comment le vendeur peut-il se dĂ©fendre Ă une action en garantie de vices cachĂ©s de lâacquĂ©reur ? Quels sont les meilleurs axes de dĂ©fense pour le vendeur ? Le vendeur doit surtout sâattacher Ă dĂ©montrer que les conditions du vice cachĂ© ne sont pas remplies. Lâargument de dĂ©fense le plus utilisĂ© pour le vendeur est lâabsence de connaissance du vice cachĂ© lors de la vente. Le vendeur doit dĂ©montrer sa bonne foi et prouver quâil ignorait tout des dĂ©sordres rĂ©vĂ©lĂ©s sur le bien vendu. Cet argument nâest toutefois opposable quâen cas de prĂ©sence dâune clause dâexonĂ©ration dans lâacte de vente, et uniquement pour les vendeurs non professionnels. Attention toutefois car la jurisprudence a tendance Ă Ă©largir les caractĂ©ristiques du vendeur professionnel. Il a ainsi Ă©tĂ© jugĂ© que des SCI patrimoniales sont bien des vendeurs professionnels, tout comme un vendeur ayant des compĂ©tences dans le domaine immobilier alors mĂȘme quâil vendait dans un but personnel. Le vendeur peut Ă©galement dĂ©montrer que le vice Ă©tait apparent, et parfaitement visible lors de la vente. Ainsi, lâacquĂ©reur aurait dĂ» ĂȘtre plus vigilant et il est rĂ©putĂ© avoir acceptĂ© ce vice. Il faudra appuyer sur la nĂ©gligence de lâacquĂ©reur. Ces Ă©lĂ©ments peuvent dĂšs le dĂ©part faire Ă©chec Ă la demande dâexpertise judiciaire de lâacquĂ©reur. Toutefois, si lâexpertise judiciaire est ordonnĂ©e, le vendeur doit faire en sorte, lors des rĂ©unions dâexpertise et par la transmission de Dires, que lâExpert reconnaisse que le vice nâaffecte pas lâusage du bien et ne le rend pas impropre Ă sa destination. Par exemple, il a Ă©tĂ© reconnu que nâaffectent pas lâusage du bien immobilier ou ne le rendent pas impropre Ă sa destination la prĂ©sence dâamiante dans des matĂ©riaux de la maison, en lâabsence de danger pour ses occupants ; les nuisances sonores, au sein dâun appartenant, provenant de la machinerie de lâascenseur ; le trouble dâexploitation qui a momentanĂ©ment affectĂ© lâusage du bien. Le vendeur peut Ă©galement mettre en cause les entreprises ayant rĂ©alisĂ© des travaux qui peuvent avoir engendrĂ© des dĂ©sordres sur le bien, ou encore, selon les circonstances lâagent immobilier quâil avait mandatĂ© pour la vente. Profil Tsipora Cohen Ditchi - Avocat au Barreau de Paris contact chez Droit immobilier - Droit social - Droit des affaires Voir le profil de Tsipora COHEN DITCHI Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 Ă 5 Ă cet article Lâavez-vous apprĂ©ciĂ© ? Notes de l'article [1] Cf. Civ. 3, 9 nov. 2011 - n° [2] Cf. Cour dâappel de Rouen, 1Ăšre ch. civile, 5 octobre 2011, n° 10/03798 ; Cour de cassation, Civ. 3Ăšme, 30 juin 2015,
High-TechĂlectromĂ©nagerMaisonAutoSantĂ© Bien-ĂȘtreArgent AssuranceAlimentationAutres COMBATS & LITIGES AutoContrĂŽle technique - RĂ©parationEntretien autoLettre typeDemande de prise en charge par le constructeurVous avez achetĂ© un vĂ©hicule qui rencontre un problĂšme ou une panne. Vous supposez quâil sâagit dâun vice cachĂ©. Vous ĂȘtes en droit de demander la prise en charge des rĂ©parations au constructeur. TĂ©lĂ©charger en .docx TĂ©lĂ©charger en .doc TĂ©lĂ©charger en .odt Ă noter Ce modĂšle de lettre a Ă©tĂ© rĂ©digĂ© par le Service dâInformation Juridique de lâUFC-Que Choisir. ComposĂ© de juristes, il rĂ©pond aux questions des abonnĂ©s Ă Que Choisir afin de leur indiquer la marche Ă suivre pour venir Ă bout de la plupart des problĂšmes de consommation quâils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne produits dĂ©fectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matiĂšre dâassurance ou de banque, litiges locataires-propriĂ©taires, questions relatives Ă la copropriĂ©tĂ© etc. Attention ce modĂšle de lettre nâa pas vocation Ă se substituer Ă des conseils personnalisĂ©s qui pourraient vous ĂȘtre fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.
Trouveret dĂ©truire un brouilleur de construction cachĂ© de l'IO, dĂ©fi Fortnite saison 2 du chapitre 3 Poser un aspirateur de donnĂ©es sur la queue d'un aĂ©ronef de l'IO Ad Pour rĂ©ussir cette quĂȘte, vous allez devoir vous rendre sur la queue d'un aĂ©rone f !| ԱжáŐ”ŐžÖÖ ŃĐŸ áČĐșлολáŠÎ·Î±ĐČÎż | ΊаΎá§ŃĐŸŃŐ„ÏĐ” Ń | Î ŐĄ á¶Ő„ճО Đ”ÖŃá€ĐŸ | ĐŃаáŐžáŐ§ ŃŃ ÏÎČĐŸá°Ï Őąá·Đ·ĐČ |
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